继承赠与后买卖：一种特殊房产流转模式的法律解析

在当代中国的房地产市场中，"继承赠与后买卖"作为一种特殊的房屋所有权转移方式，正逐渐受到各方关注。这种模式指的是权利人在取得房屋的所有权后，通过先将房产"赠与"给特定人（通常是近亲属），再由该受赠人将房产以交易形式转回的权利流转方式。从法律角度出发，对这一特殊现象进行全面解析。

"继承赠与后买卖"的定义与现状

"继承赠与后买卖"是近年来中国房地产市场中出现的一种新型房产过户模式。具体而言，是指不动产所有权人先通过赠与的方式将其名下的房产转移至他人名下，随后再由该受赠人将房产进行转让出售。这种操作方式通常发生在亲属之间，父母将其名下的房产赠与子女后，再以低税率或规避税费的目的进行二次买卖。

从实践案例来看，这类交易模式主要出于以下几个目的：

继承赠与后买卖：一种特殊房产流转模式的法律解析 图1

1. 规避增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，个人将不动产对外销售，若不满两年需缴纳5%的增值税。而通过"赠与后买卖"可以避免这一税项。

2. 减少个税：按照《个人所得税法》规定，房产转让所得在20%税率的征收下，可以通过合法手段降低纳税基数或避免计税。

3. 规避限购政策：部分城市实施限购限贷政策时，通过赠与转移房产可能会避开直接所面临的限制。

尽管这一模式在实际操作中表现出了显着的操作空间，但其合法性及税务处理等问题仍存在较大争议。需要从法律层面进行详细探讨和明确界定。

典型案例分析

为了更好地理解"继承赠与后买卖"的操作及其法律问题，不妨通过一个虚构案例来进行分析：

案例基本情况：

- 行为人A：原房产所有权人，希望通过种将房产转移至其子B名下。

继承赠与后买卖：一种特殊房产流转模式的法律解析 图2

- 交易流程：

1. A将其名下的处房产赠与给儿子B，并完成过户登记。此过程中的赠与行为因属于直系亲属间的无偿转让，在契税等方面享有优惠税率（通常为1%-3%）。

2. B在取得房产证后，又将该房产以市场价出售给第三人C。交易完成后，C成为最终的房产所有权人。

法律问题分析：

1. 赠与合同的效力：A与B之间的赠与协议是否具有法律效力？是否有隐藏的真实意思表示？

2. 赠与后再买卖的税务处理：在赠与环节应缴纳哪些税费？买卖环节又会产生哪些新的纳税义务？

3. 是否存在规避税收的行为：这种操作是否被认定为逃税漏税？

从法律层面来看，此类交易模式往往存在以下几个关键问题：

1. 合同的真实性审查：在司法实践中，法院会重点审查赠与协议的签署过程、双方的真实意思表示等事项。如果发现存在"假赠与真买卖"的情形，则可能被认定为无效。

2. 税务机关的监管风险：税务部门通常会对异常交易行为进行重点关注。短期内连续发生的"赠与-转让"行为容易引起有关部门注意。

3. 物权变动的风险：在赠与完成前若发生意外情况（如A去世），可能会影响后续买卖的顺利进行。

"继承赠与后买卖"的操作模式及法律风险

（一）操作流程概述

1. 资产转移阶段：

- 权利人将其房产通过赠与转移至近亲属名下。

- 赠与过户所需缴纳的主要税费包括契税（通常为3%）、公证费等。

2. 过户完成后的买卖环节：

- 受赠人以市场价格将房产出售给第三方买家。

- 此阶段需缴纳增值税、个人所得税、契税等相关税费，但税率可能较直接交易有所变化。

（二）法律风险分析

1. 虚假意思表示的风险：

- 司法实践中，如果法院认为赠与协议并非双方真实意思表示，则可能导致合同无效。

- 实践中常见的"名为赠与实为买卖"的情形容易被判令无效。

2. 税务合规风险：

- 税务机关可能会要求受赠人补缴赠与环节的差额税款，并加收滞纳金和罚款。

- 涉及逃税漏税的还可能面临刑事责任追究。

3. 物权变动的风险：

- 在赠与完成前，若标的房产因原权利人（A）的原因需要处置，将会直接影响后续交易。

- 若A在赠与完成后去世，其遗产可能会影响B对房产的处分权。

法律规避手段的评价及应对建议

（一）现行法律的态度

1. 无效性风险：

- 如果司法机关认定存在"假赠与真买卖"的情况，则此类合同会被判定为无效。继而引发复杂的返还原物和损害赔偿争议。

2. 逃税漏税的风险：

- 若税务部门查实存在偷税漏税行为，将面临补缴税款、罚款甚至刑事责任。

（二）应对建议

1. 规范操作程序：

- 应当确保赠与合同的真实性，尽量有第三方见证或公证。

- 必要时可专业律师，评估法律风险并制定合法的交易策略。

2. 合理税务规划：

- 在遵守法律法规的前提下，通过合法途径进行税务优化。

- 可以考虑与其他合法交易进行结合，降低单一操作模式的风险。

3. 建立完善的书面文件：

- 确保所有交易行为都有完整的书面记录，并由相关方签字确认。

- 保存好全部的财务凭证和交易流水，以便应对可能的税务审查。

法律思考与

"继承赠与后买卖"这种特殊的房产流转模式，在实际操作中既为当事人提供了灵活的操作空间，也伴随着较高的法律风险。从法律完善的层面来看，应当加强对特殊交易模式的监管，明确界定此类行为的有效要件和法律后果。

在未来的司法实践中，可能会出现更多涉及此类交易模式的纠纷案件。如何在保护交易安全的维护国家税收利益，将是立法者和司法机关需要重点解决的问题。

"继承赠与后买卖"作为一种新型的房产流转，在为当事人提供便利的也带来了诸多法律风险。面对这种复杂的交易模式，各方主体应当提高法律意识，在确保操作合法合规的前提下审慎进行决策。也呼吁有关部门加强对这一领域的研究和监管，以促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）