房产代持与继承|法律风险及实务操作指南

在现代房地产市场中，“房产代持”作为一种非传统的购房，逐渐成为某些购房者为了规避限购政策或融资需求而采取的一种手段。“房产代持”，是指实际出资人（下称“委托人”）与名义持有人（下称“代持人”）达成协议，由代持人以自己的名义房产，而实际的所有权归属于委托人。这种做法在一定程度上满足了部分购房者的特定需求，但也伴随着较高的法律风险。特别是在涉及遗产继承时，房产代持关系可能会引发复杂的法律纠纷。

从法律角度出发，详细阐述“房产代持与继承”这一议题，分析其中的法律风险，并提供实务操作中的注意事项。

房产代持的基本概念与法律性质

1. 房产代持的概念

房产代持是指委托人与代持人通过协议约定，由代持人以自己的名义房产，而房产的实际所有权归委托人所有。这是一种基于合同关系产生的权利义务安排。

房产代持与继承|法律风险及实务操作指南 图1

从法律性质来看，房产代持关系属于债权债务关系的一种特殊形式。它不同于普通的买卖或赠与，而是建立在双方信任基础之上的一种隐性权益安排。由于房产作为不动产具有较强的公示效力，代持行为往往会导致实际权属状况与登记信息不符。

2. 房产代持的主要表现形式

（1）全 nominal ownership：委托人提供全部购房资金，由代持人签订买卖合同并办理相关手续。

（2）部分 funding：双方约定按照一定比例共同出资房产。

（3）其他约定：如以家庭成员名义购房后进行内部协议分配等。

3. 房产代持的法律风险

（1）代持关系不被法律认可的风险

根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。如果房产登记在代持人名下，而未进行过户，法院可能难以支持委托人的实际所有权主张。

（2）代持人擅自处分房产的风险

如果没有明确的书面协议约束，代持人可能会利用其名义上的所有权，随意处置房产，给委托人造成财产损失。

（3）遗产继承纠纷风险

如果代持人死亡或发生其他法律事件，其名下的房产将按照遗嘱或其他法律规定进行分配。这种情况下，实际权益人的利益保障更加困难。

房产代持关系中的遗产继承问题

1. 继承开始时的权属确认

根据《中华人民共和国民法典》千零四十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果房产登记在代持人名下，则其名下的房产将被视为其遗产范围。

2. 委托人的权益保护

（1）协议证据的重要性

如果双方有书面协议明确约定房产归属，则可以在继承纠纷中作为重要证据使用。

（2）实际出资证明的收集

包括但不限于银行转账记录、微信支付宝记录等，用以证明委托人对购房资金的实际贡献。

（3）实际使用权的保护

房产代持与继承|法律风险及实务操作指南 图2

如果能够证明房产一直由委托人实际控制和使用，也可以在一定程度上佐证其真实权属。

3. 实务案例分析

案例一：A与B约定由B代持房产，后B因病去世。A主张房产归其所有，但在缺乏充分证据的情况下被法院驳回。

案例二：C与D签订书面协议明确约定房产归属C所有，即使D在世期间没有实际使用该房产，法院最终也确认了C的所有权。

避免法律纠纷的实务建议

1. 签订合法有效的代持协议

（1）明确双方的权利义务关系；

（2）详细记载购房资金来源及归属情况；

（3）约定争议解决和违约责任；

2. 完备的资金往来证据

包括但不限于：

银行转账记录；

支付凭证；

财务明细账目；

证人证言等。

3. 及时办理过户手续

如果条件允许，建议尽快完成房产过户手续，将房产登记在实际所有人名下。这不仅能避免代持关系带来的法律风险，也能为后续的遗产继承提供清晰的权利归属证明。

房产代持作为一种非常规购房，在带来便利的也伴随着较高的法律风险。特别是在涉及遗产继承时，如果没有完善的法律安排和证据支持，委托人的权益容易受到损害。在实际操作中应尽量规避不必要的法律纠纷，确保自身合法权益得到有效保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）