赠与和继承再出售房产的税务处理：法律依据与实务分析

在当代中国的房地产市场上，赠与和继承作为一种房产过户方式，逐渐受到关注。这种情况不仅涉及家庭成员间的财产转移，还常常伴随着复杂的税务问题。特别是在房产再次出售时，许多人对“赠与”和“继承”这两种方式下需要缴纳的税费感到困惑。从法律角度出发，详细阐述赠与和继承再出售房产的税务处理规则，并结合实务案例进行分析。

赠与和继承再出售房产的背景及法律依据

（一）赠与房产概述

赠与是指一方在自愿的情况下，将其合法所有的财产无偿转让给另一方的行为。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、并使受赠人取得该财产所有权的合同。

赠与和继承再出售房产的税务处理：法律依据与实务分析 图1

在房地产交易中，赠与房产通常发生在具有血缘关系的家庭成员之间，父母将房产赠与其子女。这种行为不仅能够避免直接买卖带来的税费支出，还能体现出一种亲属间的关怀。这种看似简单的过户，在后续房产出售时可能会产生复杂的税务问题。

（二）继承房产概述

遗产继承是指依照法律或者被继承人生前立下的遗嘱，依法转移死者遗留财产至法定或指定继承人名下的行为。根据《中华人民共和国民法典》千一百二十二条的规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

在房地产市场中，通过继承取得房产是比较常见的情况之一。特别是在我国老年人口中，将自有房产遗留给子女的现象普遍存在。与赠与类似， inheritance（继承）在初次过户时往往能避免部分税费，但从税务角度来看，再次出售房产仍存在较大的税收风险。

（三）相关法律文件

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[206]145号），规定了如下

1. 个人以低于市场价格的转让房产，税务机关应按同类交易的平均价格计算纳税依据。

2. 受赠人获得房产后再次出售时，需按照正常销售计算个人所得税。

这一文件为后续税务处理提供了明确的法律依据。《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则也对房地产交易中的增值税问题做出了规定。

赠与和继承再出售房产的具体税费分析

（一）个人所得税

1. 计算基础的确定

根据《国家税务总局公告2015年第7号》，在计算房产转让所得时，应当以转让收入减去合理费用作为应纳税所得。这里的合理费用包括但不限于：

房产取得时的成本费用（如购房款、契税）

销售过程中的相关税费（增值税、附加税等）

房产装修、维护费用

2. 税率的适用

个人出售房产所获得的转让所得，如果属于满五唯一家庭住房，则可以享受免征个人所得税政策。但对于非普通住房或不满五年的情况，需按照差额的20%缴纳个人所得税。

（二）契税

契税是指在转移土地、房屋权属过程中，由买卖双方依照国家规定税率所支付的一种税费。根据《中华人民共和国契税法》，现行的契税率为3%-5%，具体适用税率由各地政府自行确定。

通过赠与或继承取得的房产，在再次出售时仍需缴纳契税，与正常二手房并无区别。

（三）增值税

增值税是指在销售不动产过程中产生的税费。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，一般纳税人销售不动产需要按照9%的税率缴纳增值税。

赠与和继承再出售房产的税务处理：法律依据与实务分析 图2

但针对个人出售房产，《财政部税务总局关于调整增值税优惠政策的通知》（财税[2016]36号）规定：

属于"营改增"试点前取得的房产，可以享受简易计税方法，即按销售额除5%的附加费。

其他情况一般按照正常税率计算。

赠与和继承再出售房产的实际案例解析

（一）常见误区

1. 将赠与或继承视为"免税行为"

尽管在初次过户时可能能够避免一定税费，但再次出售时仍需缴纳相应税费。部分人在接受赠送或遗产时产生错误认知，认为未来房产转让可以完全免税。

2. 对购房时间认定的模糊

满五年唯一家庭住房是享受个人所得税免征的重要条件，但由于部分赠与或继承房产缺乏完整的契税凭证、产权证明等资料，容易导致争议。

（二）具体操作建议

1. 完备原始资料

在初次获取房产时，应尽可能收集并保存所有相关文件，包括原购房合同、发票、税费单据、赠与合同或遗嘱副本等。这些材料对计算未来转让所得具有重要意义。

2. 及时办理产权转移手续

无论是通过赠与还是继承取得房产，都应及时完成过户登记，避免因时间拖延而产生的额外费用和法律风险。

3. 专业税务规划

在计划出售房产前，建议专业的税务顾问或律师，根据具体情况制定合理的税务规划方案。

选择适当的出售时机（满五年的认定）

合并家庭成员间的其他房产交易

确认是否存在可以抵的原始购房成本

赠与和继承再出售房产的法律风险与防范措施

（一）常见法律风险

1. 购买方的风险：

受赠或继承房产可能存在未披露的债务问题，导致未来出现产权纠纷。

出售方可能因原始过户时的不规范行为而影响转让效力。

2. 出售方的风险：

税务机关可能会对"不合理低价交易"进行追查，并要求补缴税款。

因未能提供完整的历史交易资料而承担额外税费负担。

（二）防范措施

1. 对房产进行全面尽职调查

在受赠或接受遗产前，应通过专业机构查询该房产是否存在抵押、查封等问题，确保其产权清晰无争议。

2. 妥善保存原始交易文件

包括赠与合同、遗嘱、原购房发票等重要材料，必要时可进行公证认证。

3. 及时了解政策变化

房产税的相关法律法规正在不断完善中，建议定期关注税收政策的变化，特别是在房产所在地是否有新的实施细则出台。

通过赠与或继承取得的房产在再次出售时，其税务处理要比正常买卖更为复杂。税务机关特别关注这类交易是否存在利益输送，并会要求提供更多材料来核实交易的真实性。

为了更好地维护自身权益，在实际操作中，建议广大众：

1. 避免非必要的低价转让行为。

2. 在接受赠与或遗产前，充分考察房产的历史交易情况。

3. 在出售时主动配合税务机关完成相关审核程序。

通过本文的分析房产作为一项重要财产，在其流转过程中涉及多方面的法律和税务问题。只有全面了解相关规定并做好规划，才能最大限度地降低法律风险，保护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）