结婚房二手购房中的法律风险及应对策略

随着我国婚姻观念的变迁和房地产市场的不断发展，越来越多的年轻人选择在婚前或婚后购买二手房作为婚房。二手房交易本身就存在诸多复杂性，加上婚姻关系中的特殊法律问题，使得“结婚房二手”这一概念逐渐成为人们关注的热点话题。从法律专业视角出发，深度解析“结婚房二手”购房过程中的常见法律风险，并提出相应的应对策略。

何为“结婚房二手”？

在实务中，“结婚房二手”通常指夫妻双方或准夫妻（未婚情侣）为准备结婚而购买的二手房。这类房产往往具有以下特点：一是房屋已具备完整的权属证书；二是购房人通常是年轻群体，经济能力有限，更多依赖于银行按揭贷款；三是购房者对婚姻关系中可能出现的法律问题认识不足。

常见法律风险

（一）借名买房引发的纠纷

在实际案例中，有些情侣为了规避限购政策或者降低首付门槛，可能会选择借名购房。张三与李四恋爱多年，计划结婚购房，但因各自限购原因无法直接购买心仪房屋。于是两人商定，由张三出全资，借用李四的名义签订购房合同，并将房产登记在李四名下。

这种“借名买房”行为暗含巨大的法律风险：

结婚房二手购房中的法律风险及应对策略 图1

1. 产权归属争议：若日后双方感情破裂未能结婚，借名人（李四）可能主张自己才是房屋所有权人；而实际出资人（张三）则会要求返还购房款，并主张房屋的实际所有权。

2. 债务承担问题：如果借名购房过程中涉及贷款，一旦出现还款问题，名义购房人需要独立承担还贷责任。这可能导致双方关系恶化，甚至引发严重经济纠纷。

3. 婚姻风险：即使两人最终结婚，若因其他原因离婚，房产归属仍可能引起激烈争议。

（二）共有权纠纷

在夫妻共同购房的情况下，若双方未明确约定产权归属比例，可能会导致婚后共有权产生争议。特别是在以下几种情形下：

1. 双方父母均有出资；

2. 彩礼钱、嫁妆等资金投入；

3. 购房期间的其他经济支持。

这些都可能影响房产分割时的权益计算。

（三）交易风险

二手房交易本身就是一个复杂的过程，涉及环节众多。在“结婚房”这一特殊场景下，购房者往往因为时间紧迫或对流程不熟悉，容易忽视以下几个关键环节：

1. 房屋权属调查：未对卖方身份、房产证真实性等进行充分核实；

2. 交易资金监管：未能通过正规渠道托管购房款，存在被挪用风险；

3. 税费缴纳问题：忽视相关税费的计算与缴纳义务；

4. 合同履行风险：未能准确签订补充协议，导致后续履行争议。

（四）政策变化风险

房地产市场受政策影响较大。在购买婚房过程中，可能会遇到限贷、限购等政策调整：

若购房者在结婚前后因政策变动而丧失购房资格或增加首付比例，将给双方家庭带来经济压力；

结婚房二手购房中的法律风险及应对策略 图2

房地产税试点城市的出台也增加了房产持有成本。

风险应对策略

（一）提前做好交易调查

1. 核实房屋权属信息：通过官方渠道查询房产档案，确认卖方身份和产权归属。

2. 了解物业状况：实地考察房屋现状，查看是否存在漏水、产权纠纷等问题。

3. 评估交易安全性：选择正规中介或律师事务所相关手续。

（二）明确约定权属关系

1. 婚前购房协议：

明确各自出资比例；

约定房产归属（共同共有或按份共有）；

设定婚后还贷责任划分。

2. 夫妻财产约定：若双方已结婚，建议在专业律师指导下签订《夫妻财产协议》，明确婚前个人财产和婚后共同财产范围。

（三）选择规范交易

1. 通过房地产交易中心或正规中介平台完成交易；

2. 使用银行提供的资金托管服务；

3. 办理网签备案手续；

4. 及时完成契税缴纳。

（四）建立风险预警机制

1. 在购房前充分评估自身经济能力，避免过度负债；

2. 关注政策动向，专业机构获取建议；

3. 购房后定期核查房产信息变动情况。

特殊案例分析

案例一：借名买房引发的纠纷

基本案情：

张某与李某系情侣关系。2020年，两人计划结婚，但因各自限购原因无法直接购买心仪房屋。

双方约定由张某支付全部购房款，登记在李某名下，并签署《借名买房协议》。

争议焦点：

房屋所有权到底归谁？

借名人李某是否需要协助办理过户手续？

法律评析：

根据我国《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更以登记为准。但的司法解释也支持实际出资人主张权利。

法院最终判决：在双方有明确借名约定的情况下，张某作为实际购房人可要求将房产过户到自己名下。

案例二：共有权分割引发的纠纷

基本案情：

李某与王某结婚时购买了一套婚房，登记为共同共有。双方父母均有出资。

结婚后不久，因感情不和起诉离婚，并要求分割房产。

争议焦点：

各方父母的出资是否属于夫妻共同财产？

如何确定各自对房产的所有权份额？

法律评析：

根据《民法典》第1047条的规定，婚后由一方父母全资购买的房产归该方所有；双方父母均出资的，则需要根据具体情况综合认定。最终法院判决：房产按照各自父母的出资比例进行分割。

“结婚房二手”购房是一个复杂的社会现象，既涉及个人经济能力，又关系到婚姻家庭法律问题。在购买过程中，建议购房者：

1. 提前做好充分调查；

2. 在专业律师指导下签订相关协议；

3. 合理评估自身风险承受能力。

通过以上措施可以有效降低“结婚房二手”购房中的法律风险，保障各方权益不受损害。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）