假借离婚买房：法律与现实的灰色地带

随着我国房地产市场的发展成熟，各种购房手段和策略层出不穷，其中一种较为隐蔽和复杂的手段便是“假借离婚买房”。这种行为表面上看似合法合规，实则隐含着多重法律和道德风险。从法律角度对“假借离婚买房”这一现象进行深入分析，并探讨其在司法实践中的表现形式以及应对措施。

何为“假借离婚买房”

“假借离婚买房”，是指一方或双方为了规避房地产限购政策、获取购房资格或者享受更低的贷款利率等经济利益，以离婚为手段，通过分割夫妻共同财产的房产。其本质是以合法的形式掩盖非法目的，即利用法律允许的行为形式达成违背真实意图的效果。

从《中华人民共和国民法典》的规定来看，婚姻关系存续期间，夫妻双方对共有财产具有平等的处理权。在实际操作中，“假离婚买房”则是一种通过虚构离婚事实转移财产的方式实现特定经济目的的行为。这种行为不仅违反了婚姻家庭法的原则，也与民法的基本精神相悖。

假借离婚买房：法律与现实的灰色地带 图1

“假借离婚买房”的操作流程

1. 协议离婚：夫妻双方在民政部门登记离婚，并达成关于财产分割的协议。通常情况下，房产会被约定归一方所有，另一方获得相应的经济补偿。

2. 转移房产归属：通过离婚协议，将原本属于夫妻共同所有的房产转至某一方名下，或者以按揭贷款的新房并仅由特定一方承担。

3. 规避政策：主要目的是绕过限购、限贷等房地产调控措施。在一线城市，假离婚后可能凭借较低的个人负债记录获得更多的银行贷款额度，或是为非本地户籍一方提供购房资格。

4. 后续复婚或财产重组：在实现最初的购房目标后，双方可能会选择复婚，从而重新整合资产，使得原本被分割的房产再次归于共同所有。

“假借离婚买房”的法律风险

（一）夫妻双方的利益失衡

“假借离婚买房”行为实质上是一种以牺牲婚姻关系稳定性为代价的短期利益获取方式。在这一过程中，财产分配往往并不均衡，容易导致离婚后一方利益受损，损害家庭成员间的信任和权益。

（二）法律效力的不确定性

假借离婚买房：法律与现实的灰色地带 图2

根据《关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第31条的规定：“男女双方自愿离婚，对子女抚养问题达成协议的，应当签订离婚协议书。” 但在司法实践中，“假借离婚买房”行为往往被认定为以合法形式掩盖非法目的，在另一方主张无效时，法院可能会部分或全部否定离婚协议中关于财产分割的有效性。

（三）民事责任与刑事风险

在一些情节严重的案例中，“假借离婚买房”可能触犯刑法中的相关条款。若有伪造证据、虚构债务或者恶意转移资产等行为，则可能构成《中华人民共和国刑法》规定的 fraud 或者其他相关罪名。

“假借离婚买房”的典型案例与法律解读

案例一：为子女购房的“假离婚”

某夫妻协议约定通过“假离婚”学区房供子读书，约定复婚后将房产归还。但后来因感情破裂未能复婚，双方就房产归属产生纠纷。

法律分析：

- 根据《民法典》第1042条，婚姻应当一夫一妻，禁止家庭暴力、禁止婚内出轨，也并未禁止为子女购房目的而离婚，但此处的行为更多是规避限购政策，而非真实意思的体现。

- 法院会重点审查双方是否存在真实的离婚合意以及是否存在虚假陈述的情形。

案例二：通过“假离婚”获取银行低息贷款

甲与乙协议离婚后，仅以甲一人名义房产并办理按揭。随后乙因经济问题无法偿还贷款，导致银行起诉。

法律分析：

- 《民法典》第1065条明确规定夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，但该条款适用前提是真实存在的婚姻状态。在此案例中，“假借离婚买房”行为可能被认定为恶意串通损害债权人利益。

“假借离婚买房”的法律防范与对策建议

（一）加强政策执行力度

- 房地产主管部门应加强对离婚后购房资格的审核，建立更加严格的审查机制，防止“假借离婚买房”行为发生。

- 在办理房产登记时，增加对交易背景真实性的核查，要求提供充分的证明材料。

（二）提高公民法律意识

- 婚姻登记机关和社区应当加强宣传，使公民了解“假借离婚买房”的法律风险，避免因贪图短期利益而损害自身权益。

- 司法部门可以通过发布典型案例，引导公众正确理解和运用法律，尊重婚姻的真实性和严肃性。

（三）完善相关法律法规

- 在现行《民法典》的基础上，进一步明确对于以规避政策为目的的虚假离婚行为的认定标准和法律后果。

- 建议立法机关考虑增加针对这一行为的罚则条款，提高违法成本。

“假借离婚买房”是一条充满风险的道路。表面上看，这似乎是绕过限购限贷等政策限制的一种捷径，但这种手段不仅难以达到预期目的，还可能导致夫妻双方在财产分割方面的权益受损。法律的严肃性和婚姻的神圣性不容挑战，“假借离婚买房”的行为终将被法律所否定。我们应该尊重市场规则和法律规定，理性面对房地产市场的调控政策，而不是采取虚构事实、蒙混过关的应对。在未来的司法实践中，对于类似的行为，法院应依法予以严厉打击，以维护良好的社会风气和 market order，保护公民的合法权益和社会公共利益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）