假离婚后共同购房的法律问题及防范策略

随着我国房地产市场的不断发展，部分夫妻为了规避银行贷款政策或降低首付比例，选择通过“假离婚”的第二套甚至多套房产。这种行为虽然短期内看似能够实现购房目标，但隐藏着巨大的法律风险和经济纠纷。从法律角度分析“假离婚后共同购房”这一现象，并探讨其可能引发的法律问题及应对策略。

假离婚后共同购房的背景与动机

“假离婚”已成为部分夫妻规避房贷政策的一种常见手段。夫妻双方通过协议离婚或诉讼离婚的形式，暂时解除婚姻关系，以单个人名义房产，从而降低首付比例或绕开“二套房”的贷款限制。

根据中国人民银行发布的《关于规范住房ローン金融业务的通知》，我国目前实行的是“认房又认贷”政策，即以家庭为单位认定房贷次数。如果家庭成员名下已有房产或有过房贷记录，则再次购房将被视为第二套甚至第三套住房，首付比例和贷款利率都会相应提高。

一些夫妻为了降低购房成本，选择通过“假离婚”的规避这一政策。张三和李四原本计划以共同名义一套房产，但由于两人名下已有一套房产，首付比例需要提升至60%以上。为降低门槛，两人协议离婚，约定由其中一人单独签订购房合同并办理贷款手续。

假离婚后共同购房的法律问题及防范策略 图1

这种表面的“假离婚”行为隐藏着巨大的法律风险，尤其是在房产归属和债务承担方面。

典型案例分析与法律解读

案例一：虚构离婚事实购买共同房产

案例回顾：

张三与李四婚后因经济压力较大，计划以两人名义购买第二套房产。但由于已有婚房，银行要求首付比例提高至60%以上。为降低门槛，二人协商一致，协议离婚，并约定由张三单独签订购房合同和贷款手续，承诺在还贷后再复婚。

贷款审批过程中，银行发现张三的征信记录显示其名下已有一套房产，仍认定为首套房，导致首付比例下降至30%。二人顺利购得房产并理了按揭贷款，但因经济压力过大，未能按时偿还贷款，银行起诉要求处置房产。

法院判决结果：

尽管夫妻双方事先约定“假离婚”，法院仍认定该行为属于规避金融监管政策的违法行为，并判决张三和李四共同承担还款责任。房产被依法拍卖用于清偿债务。

法律解读

1. 法律无效性：虽然协议离婚是合法形式，但如果离婚目的是为了规避相关政策，相关协议可能会被认定为无效。

2. 夫妻连带责任：根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，夫妻双方在婚内共同财产和个人财产的处理上仍需承担连带责任。即使名义上“假离婚”，真实意思表示仍然存在，银行有权要求夫妻双方共同承担还款义务。

案例二：利用虚假离婚信息骗取贷款

案例回顾：

王五和赵六为购买第三套房产，在婚姻存续期间伪造离婚手续，并向银行提交虚单身明和收入明。银行发现真相后起诉要求赔偿损失。

法院判决结果：

法院认定王五和赵六的行为构成合同诈骗罪，判处有期徒刑并处罚金。银行有权解除贷款合同，并要求二人立即偿还全部贷款本息。

法律解读

1. 欺诈行为的法律后果：根据《中华人民共和国刑法》，以欺骗手段取得银行贷款的行为属于合同诈骗罪，情节严重的可判处十年以下有期徒刑。

2. 征信记录影响：即使未构成犯罪，此类行为也会对夫妻双方的信用记录造成严重损害，未来贷款将变得更加困难。

房贷政策与“假离婚”的深层关联

“认房又认贷”政策的影响

根据最新房贷政策，银行不仅会审查购房者的征信记录，还会调查其名下房产情况。即使夫妻已协议离婚，只要在婚姻存续期间名下有房产或存在贷款记录，再次购房仍会被认定为首套房甚至二套房。

“假离婚”行为的可操作性

部分夫妻通过“假离婚”试图规避上述政策，但随着银行风控体系的完善和相关部门信息共享机制的建立，这种行为的成功率正在逐步下降。

银行与民政部门实现数据对接，可以快速查询到离婚记录的真实性。

夫妻双方在婚姻存续期间的共同财产、共同收入等情况难以完全分割。

“假离婚后共同购房”的法律风险与防范

法律风险

1. 夫妻连带责任风险：即使双方签定了“假离婚协议”，银行仍可主张夫妻双方共同承担还款责任。一旦一方无法偿还贷款，另一方也会被追究法律责任。

2. 刑事责任风险：如果通过伪造离婚手续或其他欺骗手段获取贷款，可能构成合同诈骗罪或信用卡诈骗罪。

3. 房产归属风险：即便暂时顺利购得房产，一旦出现债务纠纷，法院仍会根据夫妻共同财产的相关规定进行处理。

风险防范与应对策略

1. 银行端：

加强审查力度，对申请贷款的单身人士进行严格核查。

通过大数据分析识别异常交易记录，重点关注短期内多次离婚再婚的情况。

2. 夫妻双方：

必须充分了解“假离婚”的法律后果，避免因短期利益损害长期权益。

如果确有购房需求，建议与专业律师或 financial advisor 共同制定合理计划，确保行为合法合规。

司法实践中的裁判规则

根据的相关司法解释和各地法院的审判实践，“假离婚”规避房贷政策的行为通常会被认定为无效。法院在处理此类案件时会综合考虑以下因素：

夫妻双方的真实意思表示。

假离婚后共同购房的法律问题及防范策略 图2

是否存在虚假陈述或欺诈行为。

购房资金的实际来源。

“假离婚”购房现象的出现，反映了当前房地产市场和金融政策中存在的深层次矛盾。尽管部分夫妻可能出于经济压力或其他原因选择此种方式，但从法律风险和社会道德角度来看，绝非明智之举。

随着银行风控体系不断完善和法律法规的进一步健全，类似行为将面临更严格的监管和更高的违法成本。建议公众谨慎对待此类问题，通过合法途径解决购房需求，避免因一时之利益而承担不必要的法律后果。

注：本文案例均为虚构，仅为说明法律问题所用，不代表任何真实事件。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）