未交付期房离婚分割的法律实务解析与案例分析

随着房地产市场的繁荣发展，房屋买卖合同纠纷案件日益增多。特别是一些涉及“未交付期房”（即尚未建成且未实际交付给购房者的商品房）的离婚财产分割问题，往往因法律关系复杂、事实认定困难而成为司法实务中的难点和热点问题。结合相关法律法规以及司法实践，从以下几个方面对“未交付期房离婚分割”的法律实务进行深入分析：明确“未交付期房”在婚姻家庭法律框架下的法律属性；探讨此类房产在离婚时的归属及分割方式；结合具体案例实践中需要注意的问题。

“未交付期房”的法律性质与分类

（一）法律概念界定

“未交付期房”，是指开发商尚未完成建设，尚未向购房者交付并办理房地产权属证书的商品房。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，此时购房者仅享有对该房产的期待权，即基于商品房买卖合同而产生的未来取得物权的权利。

未交付期房离婚分割的法律实务解析与案例分析 图1

（二）常见分类

根据不同的权利状态和技术条件，“未交付期房”可进一步分为以下几类：

1. 在建工程阶段：指开发商已经开始施工建设，但尚未封顶的商品房。

2. 已建成但未验收：指商品房已经完工并通过竣工验收备案，但由于某种原因未能向业主交付。

3. 已取得预售许可但未实际交付使用：购房者通过期房预售合同的尚未具备入住条件的商品房。

离婚时“未交付期房”分割

在夫妻关系存续期间，若一方或双方共同出资了“未交付期房”，并在婚姻关系破裂时就该房产的权利归属及分割问题产生争议，则需要根据具体情况适用相应的法律规则进行处理。从以下几个方面详细阐述：

（一）期房所有权归属的认定

1. 婚前取得期房

若一方在婚前通过签订商品房买卖合同了期房，则该房产归其个人所有，除非夫妻双方另有约定（如婚前协议）。即使婚姻关系存续期间另一方参与了部分还贷或共同支付相关费用，在无特别约定的情况下，婚前取得的期房仍归原购房人单独所有。

2. 婚后取得期房

若双方在婚后以夫妻共同财产了期房，则根据《民法典》相关规定，该房产应认定为夫妻共同共有。除非夫妻双方另有明确约定。

在实务操作中，“共同共有”并不等同于“按份共有”，除非夫妻双方事先有特别约定。

3. 父母资助购房的特殊情况

若一方或其父母在婚后资助期房，需特别注意区分赠与和借款性质。若能提供明确的借条或相关协议，则受助方可以主张对该房产拥有单独所有权。

根据《民法典》第1063条规定：“婚前或者婚后父母为子女购置的不动产物权的归属按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，归登记方所有。”

（二）离婚时如何分割未交付期房

根据相关司法实践和法律理论，“未交付期房”在离婚分割时的主要包括以下几种：

1. 实物分割

由于“期房”尚未具备实际居住条件，在大多数情况下，双方难以实现物理上的分割。但如果房产符合特定条件（如已经取得预售许可且可以办理过户），则可以通过协商或法院判决将房产判归一方所有。

2. 折价补偿

这是司法实践中最常见的。即由主张房产所有权的一方继续履行商品房买卖合同，支付剩余购房款并承担后续风险；另一方则获得相应的经济补偿（基于共同还贷、装修费、税费等因素进行计算）。

3. 协商解除合同

在特定情况下，双方也可以协商解除商品房买卖合同，并就已付购房款的返还达成一致。这种处理需要特别谨慎，尤其是在涉及预售资金监管等特殊制度时更要充分考虑各方利益关系。

（三）相关法律风险与防范建议

1. 交易安全问题

商品房买卖过程中可能面临开发商跑路、楼盘烂尾等多种风险，这些都可能对后续的房产分割产生不利影响。在司法实践中，法院通常会要求购房者保留好相关证据，并依法主张权利。

2. 财产保全措施

在离婚诉讼中，若涉及“未交付期房”的分割问题，建议当事人及时申请财产保全，防止对方恶意转移或处分房产。

3. 优先保护消费者权益

未交付期房离婚分割的法律实务解析与案例分析 图2

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷时，法院应当优先保护购房者的合法权益。

典型案例分析

案例一：婚前购买期房婚后起诉离婚

基本案情：

张某于2018年婚前与开发商签订预售合同购买了一套期房，支付了首付款并办理了按揭贷款。

婚姻关系存续期间，李某也参与了部分还贷。

法院判决：

法院认定该房产归张某所有，但需要向李某返还其在婚姻关系存续期间偿还的贷款部分及其孳息，并对相关契税、维修基金等费用进行合理分担。

案例二：父母资助购房引发纠纷

基本案情：

李某与王某婚后，李某母亲全额出资购买了一套期房，但房产证登记在王某名下。

结婚仅一年后双方诉讼离婚。

法院判决：

法院认定该房产属于李某的母亲对李某的赠与。虽然房产证登记在王某名下，但由于没有证据证明存在明确约定，在离婚时房产应归李某所有，并由李某向母亲返还相应出资（如果有需要）。

与建议

通过对上述案例和法律条文的分析“未交付期房”在离婚分割中的处理既需要考虑物权法的基本原则，也要兼顾家庭关系的人文因素。在司法实践中，法院通常会坚持以下原则：确权优先，充分保护善意方的利益，并注重维护交易安全。

为了更好地解决此类纠纷，本文提出以下几点建议：

1. 婚前财产明确

建议夫妻双方在婚前就各自的财产状况进行详细约定，并签订书面协议，以避免日后的争议。

2. 婚后共同购房谨慎

若选择共同出资购买期房，建议及时办理相关法律手续（如公证、备案等），确保双方权益得到充分保障。

3. 保留完整证据链条

在婚姻关系存续期间涉及到房产处分或权利变动时，应注重保存相关证据，以备不时之需。

4. 依法维护自身权益

若遇到“未交付期房”相关纠纷，建议及时寻求专业法律帮助，通过合法途径主张权利。

“未交付期房”离婚分割问题虽然复杂，但只要严格按照法律规定并结合个案实际情况进行处理，完全可以实现公平合理的财产分配。我们也期待未来相关法律法规和司法解释能够进一步完善，为解决类似纠纷提供更明确的指引。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）