北京中鼎经纬实业发展有限公司深圳保障性租赁住房建设法律问题研究

随着我国城市化进程的加快和人口流动性的增强，大城市面临的住房问题日益严峻。特别是在房价高涨的一线城市，如深圳市，住房紧张的问题尤为突出。为解决这一问题，国家出台了一系列政策，其中“保障性租赁住房”建设成为重要的突破口之一。围绕深圳保障性租赁住房建设的法律问题展开探讨。

深圳保障性租赁住房建设法律问题研究 图1

深圳保障性租赁住房的概念与意义

（一）概念解析

保障性租赁住房是指政府及其相关部门提供的具有社会保障性质的租赁住房。这类住房旨在通过租赁形式，为符合条件的城市中低收入人群提供稳定居住场所，缓解其住房压力。相对于商品住房，保障性租赁住房在租金、房源分配等方面均享有一定的政策优惠和支持。

从深圳市的具体情况来看，保障性租赁住房主要包括以下几种类型：

1. 公共租赁住房：由政府或企业建设并管理的面向城市中低收入家庭出租的住房。

2. 安居型商品住宅：介于普通商品房和公共租赁住房之间的住房形式，价格及面积均有一定限制。

3. 人才住房：专为吸引、留住人才而设立的住房类型。

（二）意义分析

保障性租赁住房在深圳具有重要的现实意义：

1. 缓解城市住房矛盾。深圳作为我国人口流入最多的城市之一，住房供需失衡问题较为突出。通过发展保障性租赁住房，能够有效缓解部分人群的住房压力。

2. 推动住房制度完善。保障性租赁住房体系建设是完善我国住房供应体系的重要组成部分，对构建“租购并举”住房制度具有积极意义。

3. 促进社会稳定和谐。公平合理的住房政策有助于减少社会矛盾，提升城市居民的生活质量和社会归属感。

深圳保障性租赁住房建设的法律框架

（一）国家层面的法律依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法对城市土地开发和住房建设作出基本规定，明确了政府在住房保障中的责任。

2. 《公共租赁住房管理办法》（住建部令第1号）：该办法对公共租赁住房的申请、分配、使用及监督管理等事项作出了明确规定。

3. 《关于完善城镇住房供应体系增强城市综合承载力若干意见的通知》（国办发[2019]52号）：该通知提出要大力发展保障性租赁住房，解决新市民和青年群体的住房困难。

（二）地方层面的政策法规

1. 《深圳市保障性住房条例》

- 明确了保障性住房的概念、类型以及管理职责。

- 规定了不同类型的保障性住房准入条件、申请程序及分配方式。

2. 《深圳市公共租赁住房轮候配租实施细则》：该细则对公共租赁住房的轮候配租流程进行了详细规定，确保分配工作的公平性和透明度。

3. 《关于进一步规范我市人才住房和保障性住房管理若干问题的通知》（深建规[2018]6号）：文件重点针对人才住房的建设和使用作出了具体规定，强调了人才优先的原则。

（三）政策间的衔接与协调

为确保法律政策的有效实施，深圳市相关部门建立了完善的政策协调机制。住建部门负责房源筹集和分配工作，财政部门负责资金保障，街道办事处等基层单位则负责具体的申请受理和资格审核工作。

深圳保障性租赁住房建设的实践探索

（一）土地供应与规划管理

1. 土地供应政策：深圳市通过“只租不售”模式，在增量土地上集中建设保障性租赁住房。政府还鼓励利用存量土地和闲置建筑改建租赁住房。

2. 规划引导：

- 在城市总体规划中明确保障性租赁住房的建设目标和空间布局。

- 重点在交通便利、配套设施完善的区域安排保障性住房项目。

（二）房源筹集与分配机制

1. 筹集渠道多样化：

- 政府直接投资建设。

- 引导社会资本参与，通过土地出让配建等方式增加供给。

- 利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2. 公平分配机制：深圳市采用“积分制 随机摇号”相结合的方式进行房源分配，确保公开透明。对特殊群体（如引进人才、重点行业从业人员）给予政策倾斜。

（三）运营与管理

1. 专业化运营模式：

- 由专业租赁机构负责运营管理，提升服务质量和效率。

- 推行“管家式”物业服务，打造宜居社区环境。

2. 信息化管理系统：深圳市建立了全国首个住房租赁监管服务平台，对房源信息、租赁合同备案等实行全程管理。

深圳保障性租赁住房建设中的法律问题与对策

（一）存在的主要法律问题

1. 政策执行层面的问题：

- 个别项目存在配套设施不完善的问题。

- 租赁关系解除机制有待进一步明确，租客权益保护不足。

2. 土地管理中的法律困境：

- 在集体建设用地用于租赁住房建设方面，相关法律法规尚不够完善，缺乏可操作性。

- 土地供应计划执行中存在总量不足与结构失衡的问题。

3. 融资渠道有限：

- 保障性租赁住房建设资金需求大，但现有融资渠道较为单一，难以满足大规模开发建设的需要。

4. 法律法规衔接不够：

- 相关地方立法层级较低，部分规定可操作性不强。

- 国家层面法律框架有待进一步完善。

（二）完善建议

1. 健全法律法规体系：

- 上位法方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》应尽快修订，增加保障性租赁住房专章内容。

- 地方立法方面，深圳市应加快推进《深圳市保障性住房条例》的修改工作，进一步细化相关规定。

2. 创新土地供应机制：

- 在符合国土空间规划的前提下，鼓励多元主体参与保障性租赁住房建设。

- 推行“土地租用”模式，降低用地成本。

3. 优化资金筹措方式：

- 积极探索ABS、REITs等创新型融资工具。

- 加大政府财政支持力度，多渠道筹集建设资金。

4. 强化监督管理：

- 完善租赁市场监管体系，规范市场秩序。

- 建立租客家事服务制度，保障租客合法权益。

深圳保障性租赁住房建设法律问题研究 图2

深圳作为我国改革开放的前沿城市，在保障性租赁住房建设方面进行了许多有益探索，取得了显著成效。但也面临诸多法律政策层面的问题和挑战。需在法律法规完善、土地供应创新、融资渠道拓宽等方面继续深耕细作，推动深圳市乃至全国范围内保障性租赁住房工作的深入开展。

随着“租购并举”住房制度的不断完善，保障性租赁住房将在解决大城市住房问题中发挥越来越重要的作用。深圳的经验值得其他城市学习借鉴，也需要在实践中不断经验教训，探索更加完善的解决方案。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）