北京中鼎经纬实业发展有限公司拆迁原房屋价格怎么算？

2023年8月25日 | 作者：律师事务所

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拆迁原房屋价格怎么算？ 图1

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在城市化进程不断加快的今天，房屋拆迁已经成为一个普遍的社会现象。无论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地上的房屋搬迁，拆迁原房屋价格的计算都是整个事件的核心问题之一。从法律角度出发，详细探讨“拆迁原房屋价格怎么算”的相关问题。

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拆迁补偿价的概念与法律依据

在讨论拆迁原房屋价格如何计算之前，我们需要明确“拆迁补偿价”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第二条的规定，拆迁补偿是指因征收集体土地及其地上附着物和不动产而给予被征收人的经济补偿。这里的“补偿”包括对原房屋价格的评估和补偿。

在实践中，拆迁补偿价主要依据以下几个方面：

1. 市场价值补偿：按照类似房地产市场价格进行补偿；

2. 重置成本补偿：根据重新购置或建造等价房产的成本进行补偿；

3. 综合评估价：结合上述因素进行全面评估后确定的补偿价格。

需要注意的是，不同地区的拆迁政策可能会有所不同，但核心原则都是一致的——公平、合理地保障被征收人的合法权益。

拆迁原房屋价格计算的主要构成要素

拆迁原房屋价格的计算并非简单的市场交易行为，而是涉及多个法律和经济因素的综合评估过程。以下是影响拆迁补偿价 calculation 的主要构成要素：

（一）被拆迁房屋的基本情况

- 房屋面积：包括建筑面积和使用面积；

- 房屋结构：钢筋混凝土、砖混、砖木等；

- 土地使用性质：商业用地、住宅用地等；

- 地理位置：黄金地段还是偏远区域。

（二）价格评估因素

1. 市场价值分析：通过市场调研确定类似房产的市场价格区间；

2. 房屋装修情况：普通装修、豪华装修等需单独评估；

3. 设备设施补偿：空调、热水器、燃气等设备的价值也需要纳入考量；

4. 附属建筑：如车库、庭院、围墙等，同样需要估价。

（三）其他影响因素

- 政策性调整：地方性的限购、限贷政策可能会影响市场价值；

- 周边配套设施：学校、医院、商场等设施的完善程度；

- 未来发展潜力：区域规划的影响也在评估中占据重要位置。

拆迁价格计算的主要方法

在明确拆迁原房屋价格的构成要素后，我们接下来需要重点探讨具体的计算方法。以下是几种常用的拆迁补偿价 calculation 方法：

（一）市场比较法（Market Comparison Approach）

这是最常用也是最直观的一种评估方法。具体操作步骤如下：

1. 收集同类房产的实际成交案例；

2. 比较分析被拆迁房屋与这些案例的相似性；

3. 根据差异调整得出最终参考价格。

（二）收益还原法（Income Capitalization Approach）

这种方法主要适用于具有投资价值的商业用房。其基本思路是：

1. 确定被拆迁房屋的年租金收入；

2. 通过市场平均回报率计算其理论价值；

3. 结合实际情况进行修正。

（三）成本近法（Cost Approach）

对于一些难以找到类似案例的房产，可以采用这种方法。具体步骤为：

1. 计算新房建造所需的各项成本费用；

2. 扣除折旧部分；

3. 得到重置价或重建价。

拆迁补偿价格计算中的注意事项

在实际操作过程中，无论是征收方还是被征收方都需要注意以下几个问题：

（一）评估机构的选择

根据《征收条例》的规定，房地产价格评估应当由具有资质的评估机构进行。在选择评估机构时，必须确保其具备以下条件：

- 持有相关部门颁发的资质证明；

- 无不良信用记录；

- 能够独立开展工作。

拆迁原房屋价格怎么算？ 图2

（二）评估文件的收集

被征收人需要提供以下资料以协助评估：

- 房屋所有权证或土地使用权证；

- 建筑许可、施工图纸等技术资料；

- 最近一年的完税凭证；

- 产权纠纷证明或其他相关材料。

（三）协商与

在评估过程中，可能会出现争议。此时，征收方和被征收人应当本着公平自愿的原则进行充分。如果无法达成一致意见，可以申请召开协调会议或通过法律途径解决。

典型案例分析

为了更好地理解拆迁补偿价的计算过程，我们可以选取一个典型的案例进行分析：

案情简介：

中心区域需要扩建一条地铁线路，涉及到周边部分居民楼的征收。被征收人张拥有一栋三层小楼，建筑面积为30平方米，建筑结构为砖混。

价格评估步骤：

1. 市场比较法：附近同等条件房产近期的成交均价为每平方米12,0元；

2. 收益还原法：根据当地商业用房的年租金收益率（约5%）计算出理论价值；

3. 成本近法：综合考虑成本、材料费等因素，估算重置价。

经过综合评估，最终确定张房屋补偿价格为每平方米13,80元。

法律风险提示与规避建议

在涉及拆迁原房屋价格计算的过程中，被征收人可能会面临一些潜在的法律风险。为了最大限度地保护自己的合法权益，应当注意以下几点：

（一）及时申请评估复核

如果对评估结果不满意，可以在规定期限内向评估机构提出复核申请。

（二）保存相关证据

妥善保管所有与评估有关的文件和资料，以备不时之需。

（三）通过法律途径维护权益

如果在协商过程中依然无法达成一致意见，可以依法提起行政诉讼或民事诉讼。

拆迁原房屋价格的计算是一个复杂而严谨的过程，涉及多方面的法律规定和经济评估因素。作为被征收人，在面对拆迁补偿时，应当积极行使自己的知情权和参与权，确保整个过程的公平性和透明度。也建议大家在必要时寻求专业法律人士的帮助，以更好地维护自身合法权益。

附录一：相关法律法规

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

3. 《资产评估准则——房地产》

附录二：常用评估工具

1. 房地产价格指数查询系统；

2. 各地房地产市场交易数据平台；

3. 评估工具（如各大银行提供的估价服务）。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）