北京中鼎经纬实业发展有限公司中介虚假学区房宣传的法律问题解析与应对策略

随着我国城市化进程的加快和教育资源不均衡的现状，"学区房"成为了购房群体关注的焦点。许多家长为了让孩子接受更好的教育，不惜花费高昂的代价"学区房"。在房地产市场中，一些中介机构为了谋取利益，经常利用购房者对优质教育资源的需求心理，进行虚假宣传，夸大或虚构房源的学区属性。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。从法律的角度出发，详细解析中介虚假宣传"学区房"的行为，探讨其法律后果及应对策略。

中介虚假宣传"学区房"?

中介虚假宣传"学区房"，是指房地产中介机构在销售或租赁房屋过程中，明知或应知所售房源并不属于某热点学校的招生范围，仍通过各种向购房者暗示或明示该房源可享有对应的学校名额。这种行为本质上是一种商业欺诈，其目的是为了吸引购房者支付更高的购房价格。

从法律上来看，中介的虚假宣传行为可以认定为《民法典》中的"欺诈行为"。根据《民法典》百四十八条的规定："一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。"

中介虚假学区房宣传的法律问题解析与应对策略 图1

中介虚假宣传学区房的法律后果

1. 合同无效或可撤销

购房者因信赖中介关于"学区房"的承诺而购买房屋，如果该承诺被证实为虚假，则可以认定合同是在受欺诈状态下签订的。根据《民法典》的规定，受欺诈方有权请求人民法院撤销该民事法律行为，从而导致购房合同无效。

2. 赔偿责任

即便购房者无法完全撤销合同，但中介的虚假宣传行为已经构成违约，购房者仍然可以通过诉讼要求中介承担相应的赔偿责任。赔偿范围通常包括因信赖虚假宣传而多支付的房价差额、中介服务费以及其他相关损失。

3. 行政处罚

除了民事责任外，中介公司的虚假宣传行为还可能触犯《广告法》和《房地产经纪管理办法》的相关规定，面临主管部门的行政处罚。依据《广告法》第五十五条的规定："发布虚假广告情节严重的，处以十万元以上二十万元以下罚款，可以吊销营业执照。"

中介虚假学区房宣传的法律问题解析与应对策略 图2

4. 行业黑名单制度

根据住房和城乡建设部出台的《房地产经纪信用档案管理暂行办法》，房地产中介人员或机构如果存在严重失信行为，将被列入行业黑名单，并在一定期限内禁止其继续从事房地产中介业务。

购房者的权益保护路径

1. 审慎核实信息

购房者在购房前应当主动了解拟购买房屋所在学区的具体情况。可以通过当地教育局查询学校招生范围，避免轻信中介机构的口头承诺。

2. 留存证据

如果中介公司向购房者提供了任何形式的书面或口头承诺，购房者都应妥善保存相关证据材料。这些证据将在后续维权过程中发挥重要作用。

3. 及时投诉举报

发现中介存在虚假宣传行为后，购房者可以通过以下途径维护自身权益：

- 向当地房地产主管部门投诉

- 向消费者协会投诉

- 通过法律途径提起诉讼

4. 签订补充协议

在签订购房合购房者可以要求中介机构将学区房的具体承诺写入合同或签订补充协议，明确双方权利义务关系。

中介行业的规范化管理

1. 加强行业自律

房地产行业协会应当制定更为严格的行业规范，约束会员单位的经营行为，杜绝虚假宣传现象的发生。可以通过建立行业黑名单制度来提高从业人员的职业道德标准。

2. 完善法律法规

当前关于房地产中介的法律法规体系仍需进一步完善。建议立法部门出台专门针对学区房宣传的监管细则，明确中介机构的信息披露义务和责任追究机制。

3. 加大执法力度

各级主管部门应当加强对房地产市场的日常巡查力度，及时查处违法违规行为，维护购房者合法权益。

中介虚假宣传"学区房"的行为，不仅损害了购房者的经济利益，也破坏了房地产市场的公平交易秩序。解决这一问题需要购房者提高警惕、中介机构加强自律、政府加大监管力度的多方共同努力。希望能够帮助广大购房者增强法律意识，在遇到类似问题时能够更好地维护自身合法权益。也希望相关部门继续完善相关法律法规，推动房地产中介行业向着更加规范健康的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）