北京中鼎经纬实业发展有限公司房屋列入拆迁范围能否买卖？法律解读与实操建议

在城市化进程不断加速的背景下，房屋被列入拆迁范围已成为许多家庭面临的现实问题。特别是在征地拆迁过程中，被征收人往往会面临一个关键性问题：在拆迁范围内，房屋是否可以继续进行买卖交易？从法律角度出发，结合实际情况，详细阐述这一问题，并提供专业的建议和解决方案。

房屋被列入拆迁范围？

房屋被列入拆迁范围是指，根据国家土地管理政策或城市规划需要，特定区域内的房屋被纳入征地拆迁范围内。这种行为通常由地方政府或其授权的机关组织实施，并遵循《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规。

在具体操作中，政府部门会发布拆迁公告，明确拆迁范围、补偿标准和时间节点等事项。此时，被列为拆迁范围内的房屋所有者（即被征收人）将面临房屋被拆除或置换的风险。

房屋列入拆迁范围能否买卖？法律解读与实操建议 图1

房屋被列入拆迁范围后能否继续买卖？

在法律层面上，房屋所有权的转移与拆迁行为之间存在一定的关联性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权的，可以设定地上建筑物的所有权。”当房屋被列入拆迁范围时，其交易性将受到一定限制。

房屋被纳入拆迁范围并不必然导致其所有权的终止。在合法程序下，被征收人仍然拥有对该房屋的所有权，直至完成拆迁补偿安置或签订相关协议。在法律上，房屋所有者仍可对被列为拆迁范围内的房产进行买卖交易。

这种交易面临着较高的法律风险和不确定性。以下是具体分析：

1. 政策限制：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“房屋征收部门应当对拟征收范围内未登记建筑进行调查、认定和处理。” 未经合法程序的房产（如未完成初始登记或变更登记）将无法顺利完成交易。

2. 拆迁风险：在买受人取得房产后，若因拆迁行为导致房产被拆除，买受人的合法权益可能受到损害。根据《中华人民共和国合同法》百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，可以根据具体情况免除责任。” 是否需要承担赔偿责任需结合实际情况进行评估。

3. 补偿权益：在某些情况下，买受人可能会被认定为“冒名顶替”行为，导致其无法获得应有的拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定：“被征收人是指被征收房屋的所有权人。” 如果买受人在房产交易后成为被征收人的身份，则可能面临权益受损的风险。

房屋被列入拆迁范围后进行买卖的具体风险

房屋列入拆迁范围能否买卖？法律解读与实操建议 图2

1. 交易成功率低：尽管法律上允许被列为拆迁范围内的房产进行交易，但此类交易的成功率较低。主要原因在于：

- 房产价值评估困难：由于拆迁政策的不确定性，难以准确评估房产的实际价值。

- 买方心理预期不一致：买方往往担心未来可能存在的风险，导致其对价格和交易条件的要求较高。

2. 后续纠纷可能性大：由于涉及多重法律关系，此类交易很容易引发后续纠纷。

- 当拆迁政策发生变化时，各方权益的调整可能产生争议。

- 拆迁补偿权益归属问题容易引发矛盾。

3. 执行困难：即使双方达成交易协议，在实际履行过程中也面临着以下障碍：

- 房产过户受到限制：由于房产已被纳入拆迁范围，权属变更可能会遭到相关部门的阻挠。

- 拆迁补偿款分配争议：如果买卖双方均主张享有拆迁补偿权益，则可能引发复杂的法律纠纷。

应对策略与建议

面对房屋被列入拆迁范围这一特殊情形，相关当事人应当采取合理的应对措施：

1. 审慎评估交易风险：在决定进行房产交易前，充分了解相关政策规定和拆迁计划。必要时，可以专业律师或房地产专家的意见，以确保自身权益不受损害。

2. 明确合同条款：若确有必要进行房产交易，双方应订立详细的书面合同，并就可能出现的不确定因素作出明确规定。

- 明确约定拆迁风险的承担。

- 约定拆迁补偿款的具体分配比例。

- 设定违约责任及争议解决机制。

3. 关注政策变化：及时跟踪地方政府发布的相关拆迁政策，了解拆迁进展和时间节点。必要时，可以通过法律途径维护自身权益。

4. 优先选择协商解决：在遇到拆迁纠纷时，应尽量采取友好协商的解决问题，避免激化矛盾。如果协商不成，则应当及时向法院提起诉讼，寻求司法救济。

案例分析

以下是一个典型的交易风险案例：

基本案情：A先生将其名下位于某待拆区的房产出售给B女士，并完成了房产过户手续。在房屋即将交付之际，政府发布了拆迁公告，该区域内的房产将被全部拆除。由于双方在买卖合同中未对拆迁风险作出明确规定，因此引发了争议。

法律分析：

- 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 该交易并不直接违反上述规定，因此买卖双方之间的合同应当认定为有效。

- 在实际操作中，由于房屋已被纳入拆迁范围，B女士无法正常使用该房产。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。” B女士作为买受人，应当享有对该房产的合法权益。

启示与建议：

尽管在法律上买卖双方的权利均应受到保护，但由于拆迁政策带来的不确定性往往会影响交易的实际效果。在进行类似的房地产交易时，必须充分考虑到未来可能发生的情况，并通过合同条款尽可能降低交易风险。

房屋被列入拆迁范围是否能继续买卖这一问题，既涉及法律的适用性又关系到实践操作的具体细节。在合法程序下，房产所有人仍然可以对被列为拆迁范围内的房产进行转让或出售，但由于相关政策的限制和实际风险的存在，这种交易并不可取。

为避免不必要的纠纷和损失，当事人应充分评估交易风险，在专业律师的指导下审慎行事。政府部门也应当建立健全相关机制，为类似交易提供更为明确的法律指引，以维护当事人的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）