北京中鼎经纬实业发展有限公司保障性租赁住房|央行标准解析与法律要点分析

保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，近年来受到国家政策的高度重视。2023年，中国人民银行（简称“央行”）发布了《关于金融支持保障性工程建设的通知》（以下简称《通知》），进一步明确了金融支持保障性租赁住房发展的具体措施和标准。从法律视角出发，详细阐述“央行保障性租赁住房标准”，并结合相关法律法规策文件，探讨其对保障性租赁住房市场的影响及未来发展方向。

央行保障性租赁住房标准？

“央行保障性租赁住房标准”，是指中国人民银行根据国家关于保障性租赁住房的相关政策和法律法规，制定的支持金融机构为保障性租赁住房项目提供金融支持的具体标准和要求。这些标准主要涉及以下几个方面：

保障性租赁住房|央行标准解析与法律要点分析 图1

1. 目标人群界定：明确保障性租赁住房的承租人应为符合相关条件的城市住房困难群体，包括民、年轻人，以及符合条件的低收入家庭。

2. 房源筹集方式：规定了保障性租赁住房可通过、改建、盘活存量等多种方式筹集，并要求金融机构在提供融资时需对项目的合规性和可持续性进行严格审查。

3. 金融支持政策：央行通过货币政策工具（如专项信贷额度）、利率优惠等手段，鼓励商业银行加大对保障性租赁住房项目的资金支持力度。

4. 风险管理要求：金融机构需建立完善的风险评估机制，确保贷款项目具备良好的市场前景和还款能力，避免因项目运营不善导致的金融风险。

央行标准对保障性租赁住房市场的影响

1. 政策支持加码：通过设立专项信贷额度和优惠利率政策，降低了保障性租赁住房项目的融资成本，缓解了开发商的资金压力。房地产开发企业在申请保障性租赁住房贷款时，因符合央行的优惠政策，获得了比商业贷款低2个百分点的利率。

2. 市场规范化：央行标准要求金融机构对保障性租赁住房项目进行严格审查，包括项目的合规性、资金用途及风险控制等方面。这一措施有助于规范市场秩序，防止虚假房源和非法集资等问题的发生。

3. 促进存量盘活：鼓励将存量闲置商业办公用房和工业厂房等改建为保障性租赁住房，既提高了土地使用效率，又丰富了房源供给。城市通过政策支持，成功将一处闲置改造成了现代化的租赁社区，为数千名民提供了居住场所。

4. 推动产业升级：金融机构在提供金融支持的还为企业提供了包括项目策划、运营管理等在内的综合服务，促进了住房租赁行业的专业化和规范化发展。

保障性租赁住房发展的法律要点

1. 合同管理与权益保护

保障性租赁住房|央行标准解析与法律要点分析 图2

- 保障性租赁住房的承租人与出租人之间应签订规范的租赁合同，明确双方的权利义务关系。根据《民法典》第七百零三条至七百一十四条的规定，租赁合同需包含租金标准、租赁期限、维修责任等核心条款。

- 政府部门还要求各地建立统一的保障性租赁住房信息平台，确保承租人的合法权益不受侵害。

2. 土地与规划政策

- 依据《土地管理法》和《城乡规划法》，保障性租赁住房项目可享受土地供应优先政策。在实践中，部分城市通过“只租不售”的方式供应土地，专门用于保障性租赁住房建设。

- 城市规划部门需科学制定住房发展规划，确保保障性租赁住房的布局合理、配套完善。

3. 税收优惠与财政支持

- 国家税务总局发布的《关于公共租赁住房有关税收政策的通知》明确，企业建设和运营保障性租赁住房可享受印花税和房产税减免等优惠政策。

- 财政部门通过专项资金补贴等方式，支持各地保障性租赁住房的建设与运营。

4. 风险防控机制

- 金融机构需建立完善的风险评估体系，对申请保障性租赁住房贷款的企业进行严格审查。商业银行开发了专门针对租赁住房项目的风控模型，有效降低了不良贷款率。

- 政府部门则通过加强市场监管和信息共享，防范“贷后失控”风险。

与建议

1. 完善法律法规体系：尽管我国已出台《民法典》《土地管理法》等重要法律文件，但针对保障性租赁住房的专门立法仍有待健全。建议制定《住房租赁条例》，进一步明确相关主体的权利义务关系。

2. 加强政策协同：保障性租赁住房的发展需要财政、金融、土地等多个部门的协同配合。未来应建立健全跨部门协调机制，形成工作合力。

3. 创新融资模式：在坚持央行标准的前提下，鼓励金融机构探索更多适合保障性租赁住房项目的融资方式，如REITs（房地产投资信托基金）、资产证券化等。这不仅有助于缓解企业资金压力，还能吸引更多社会资本参与。

4. 强化市场监管：建立统一的保障性租赁住房信息平台，加强对房源发布、合同签订、租金收缴等环节的监管，确保市场公平有序。

5. 关注社会稳定因素：在推动保障性租赁住房发展过程中，还需重点关注青年群体的婚育观念变化和社区治理问题。探索建立多元主体参与的基层治理模式，构建和谐稳定的居住环境。

央行保障性租赁住房标准的出台与实施，标志着我国住房保障体系建设迈入新阶段。通过金融支持政策的落地，不仅解决了不少城市住房困难群众的实际需求，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力支撑。在法律制度不断完善、政策支持力度加大的大背景下，保障性租赁住房将成为实现全体人民“住有所居”梦想的重要保障。

参考文献

1. 《关于金融支持保障性工程建设的通知》（中国人民银行，2023年）

2. 《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第1号，2021年）

3. 《土地管理法实施条例》（令第58号，2021年）

4. 《房地产贷款集中度管理制度》（中国人民银行、银保监会，2020年）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）