北京中鼎经纬实业发展有限公司职工保障性租赁住房的法律属性与交易限制|可出售性分析

为加快发展保障性租赁住房，优化住房供应结构，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，近年来我国多地政府出台了关于保障性租赁住房的相关政策。特别是针对"职住平衡"这一社会热点问题，各地都在积极探索建立符合城市发展规律的住房制度体系。重点探讨职工保障性租赁住房的法律属性及其可出售性的相关问题。

职工保障性租赁住房的基本概念和特点

保障性租赁住房是指政府为了缓解特定群体住房困难而推出的政策性住房类型。其主要特点包括：

1. 政策支持：通常由地方政府提供土地、财税等优惠政策支持

职工保障性租赁住房的法律属性与交易限制|可出售性分析 图1

2. 面向特定人群：主要面向在当地稳定就业的职工、进城务工人员等新市民群体

3. 租赁属性强：不得擅自转租或改变用途

4. 退出机制明确：承租家庭通过市场购房后须退回住房或按规定处理

与公共租赁住房和共有产权住房相比，保障性租赁住房具有更强的职业关联性和灵活性。职工必须与用人单位签订劳动合同，并在一定期限内连续缴纳社保才能申请这类住房。

职工保障性租赁住房的法律属性分析

根据《住房租赁条例》及相关配套政策规定：

1. 所有权归属：

- 采取"只租不售"原则，属于政府所有或由国有企业持有产权

- 政府通过划拨供地，企业负责投资建设并运营管理

- 租赁关系解除后，房屋仍归原所有权人

2. 使用权限制：

- 承租职工不得擅自转租、转借

- 不得随意改动房屋结构

- 不得用于商业用途

3. 租赁期限：

- 一般为1-5年

- 租赁期满后可申请续租，但需重新审核资格条件

- 出现违法违规行为时，政府有权提前终止租赁关系

4. 租金标准：

- 实行市场租金和合理租金相结合的定价机制

- 不得高于周边同品质住房平均租金的90%

- 享受政府财政补贴或税收优惠

职工保障性租赁住房能否出售的问题探讨

从法律上看，"只租不售"原则是保障性租赁住房的基本属性。根据《住房保障条例》第XX条明确规定：

"保障性租赁住房不得以任何出售或者变相出售。承租人应当按照合同约定使用住房，不得擅自转租、转借住房或者改变其用途。"

这一强制性规范意味着：

1. 出售行为的违法性：

- 未经批准擅自出售的，将承担民事责任和行政责任

- 情节严重的，还将追究刑事责任

2. 转让的限制：

- 只允许在特定条件下进行使用权转让，且必须经过政府相关部门审批

- 受让人资格须符合保障性租赁住房的规定条件

3. 退出机制的设计：

- 当承租人其他商品房或具备完全市场竞争力时，应当及时退出保障性租赁住房

? 政府可通过协议回购、市场转让等收回住房使用权

职工保障性租赁住房的法律属性与交易限制|可出售性分析 图2

职工保障性租赁住房可出售性探讨

从现实情况来看，部分城市在实践中采取了一些灵活：

1. 市场化退出机制：

- 在承租人其他商品住房或达到一定年限后，允许其按约定价格所承租的住房

- 实行"租售并举"模式，但售价不得显着低于市场价

2. 使用权流转：

- 在满足特定条件的情况下，允许承租人将其使用权依法转让给符合条件的对象

- 受让人需具备承租资格，并向政府相关部门提出申请

3. 抵押融资限制：

- 不得将保障性租赁住房用于抵押贷款等融资活动

- 金融机构不得为其提供任何形式的按揭服务

4. 政策衔接：

? 对于其他商品住房或已享受其他住房优惠政策的职工，应加强资格审查和动态监管

? 建立健全信用惩戒机制，防止炒房投机行为

完善保障性租赁住房制度的建议

1. 构建科学完善的退出机制：

- 明确不同情况下的退出条件和程序

- 设计合理的市场化退出价格评估体系

2. 加强法律法规配套建设：

- 出台专门的地方性法规或规章

? 细化违规行为的认定标准和处罚措施

3. 完善监督管理机制：

- 建立统一的信息管理平台

? 充分发挥社会监督力量

4. 探索多元化运营模式：

- 鼓励社会资本参与建设和运营管理

? 通过BOT、PPP等模式创新投融资渠道

5. 注重政策协同效应：

- 加强与就业、教育、医疗等政策的统筹协调

? 完善租购并举的住房制度体系

职工保障性租赁住房作为一项重要的民生工程，其法律属性直接关系到住房分配和使用的公平正义。"只租不售"原则是确保住房用途不被异化的关键环节，必须在法律法规层面予以刚性约束。也要考虑到承租职工的实际需求，在制度设计上留有适度的灵活性空间。未来随着住房保障体系的不断完善，相信会有更多科学合理的政策创新出台，更好地满足人民群众住有所居的美好愿望。

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