北京中鼎经纬实业发展有限公司认购书中的条款：认定与效力分析

随着我国市场经济的快速发展，商业交易活动日益频繁。在商品房买卖、教育培训服务、旅游消费等领域，各类“认购书”被广泛使用。这些法律文本旨在明确双方的权利义务关系，保障交易的顺利进行。实践中经常出现一些不公平、不合理的条款（即的“条款”），这些条款往往损害消费者的合法权益，引发了社会各界的广泛关注与争议。

“条款”是一个法律术语，通常指一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合未与对方充分协商的格式条款。这类条款常常以“最终解释权归本公司所有”、“概不退还定金”等面目出现，具有单边性和强制性的特点。根据《民法典》第496条至498条的规定，格式条款的制定方应当采取合理方式提示对方注意与其有重大利害关系的事项，并赋予相对人对格式条款的协商权。如果格式条款的内容显失公平或者存在法律禁止的情形，司法机关应当依据《民法典》第53条和《消费者权益保护法》的相关规定判定该条款无效。

结合相关法律法规，分析认购书中的条款如何被认定以及其效力问题，并探讨解决此类问题的对策建议。我们需要明确认购书，然后分析条款在认购书中的常见表现形式及其法律后果，从司法实践和消费者权益保护的角度提出应对之策。

认购书中的条款：认定与效力分析 图1

认购书的定义与法律性质

认购书是指买受人支付定金给出售方，约定在未来一定期限内签订正式买卖合同的书面协议。它通常出现在商品房预售、基金份额认购、信托产品投资等领域。根据《民法典》第578条和相关司法解释的规定，认购书属于预约合同的一种。在法律效力上，合法有效的认购书可以约束双方当事人按照约定内容达成正式合同。

认购书中常见的条款包括以下几种：

1. 不允许买受人解除认购书；

2. 规定“概不退还定金”且未明确退款条件；

3. 将格式条款作为争议解决的唯一途径，排除司法管辖权；

4. 要求消费者承担超出法律规定的违约责任。

在司法实践中，认定认购书中条款的关键是判断其是否符合《民法典》第527条关于公平原则的要求，以及是否存在《合同法解释二》第10条规定的一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形。如果双方权利义务明显失衡或者排除了消费者的主要权利，则该条款可能被认定为无效。

认购书中条款的认定标准

根据发布的司法解释和典型案例，格式条款是否有效主要可以从以下几个方面进行判断：

1. 公平性审查

根据《民法典》第527条的规定，合同的内容应当符合公平原则。如果格式条款明显加重一方责任、排除另一方主要权利，则属于显失公平的条款，应当被认定为无效。

在一起商品房买卖纠纷中，法院认定某开发商在认购书中约定“买受人不得要求退定金”的条款违反了公平原则，最终判决该条款无效。

2. 提示义务与说明义务

根据《民法典》第496条，格式条款的提供方应当采取合理的方式（如字体加粗、醒目标注）提示对方注意与其有重大利害关系的事项。如果未尽到提示义务，则该条款可能被认定为无效。

3. 排除消费者主要权利的情形

根据《消费者权益保护法》第26条，格式条款不得含有“加重消费者责任”或者“限制消费者寻求法律救济”的内容。

4. 违反法律强行性规定或公序良俗

如果格式条款的内容与法律规定相抵触或者违背社会主义核心价值观，则该条款绝对无效。在一起教育培训纠纷案中，法院认定某机构在合同中约定的“概不退还培训费”条款因违反公平原则和教育领域相关规章而被确认为无效。

认购书中的条款：认定与效力分析 图2

认购书中条款的具体表现

为了更好地理解认购书中的条款问题，我们需要结合实际案例分析其具体表现形式。

1. 定金处理规则不明确

部分开发商在认购书中规定“买受人违约则不予退还定金”，但未明确买受人的违约情形。这种情况下，法院通常会根据交易公平原则进行审查，如果认定格式条款过于苛刻，则可能判令开发商退还部分或全部定金。

2. 限制消费者知情权和选择权

某些认购书要求消费者必须在签订正式合同前接受其单方面修改的条款，否则视为违约。这种行为剥夺了消费者的知情权和选择权，违反了《消费者权益保护法》的相关规定。

3. 不合理加重消费者责任

一些认购书中约定“买方未按时签署正式合同则视为放弃购买资格”，但未明确说明正式合同的具体内容可能与认购书存在重大差异。这种条款通常会被认定为不公平格式条款。

4. 排除司法管辖权

部分认购书规定“争议解决必须通过某特定仲裁机构”，而未给予消费者选择其他争议解决的机会。这种条款因限制了消费者的合法权益，也可能被判定无效。

应对条款的对策建议

为有效遏制认购书中条款的问题，应该从以下几个方面着手：

1. 加强合同监管

相关监管部门应当加强对格式合同的监督，特别是对预售商品房认购书、基金信托产品等涉及公众利益的产品和服务领域的格式条款进行重点审查。对于发现的不合理条款，应当责令整改。

2. 完善法律制度

应当进一步明确格式条款无效的情形，并细化公平原则的具体适用标准，以减少法官在裁判过程中存在的自由裁量空间。

3. 提高消费者法律意识

消费者在签订认购书时要仔细阅读相关条款内容，特别是关于定金数额、退款条件、违约责任等重要条款。必要时可以专业律师或向行业协会、消费者权益保护组织寻求帮助。

4. 鼓励协商制定标准合同

行业协会应当会同法律专家，制定适合不同行业的标准化格式合同，并对其中涉及条款的内容进行重点审查和调整。

5. 加强司法裁判的统一性

司法机关在审理涉及格式条款的案件时，应严格依照《民法典》的相关规定进行裁判，并通过发布典型案例的形式统一法律适用标准，保护消费者合法权益。

认购书作为商业交易中的重要法律文本，在保障交易秩序方面发挥着重要作用。条款的存在不仅损害了消费者的合法权益，也影响了市场交易的公平性。解决这一问题需要各方主体共同努力：监管部门要加强对格式合同的监督；立法部门要进一步完善相关法律法规；消费者要加强自我保护意识；司法机关则要做好一道防线。

在未来的司法实践中，法院将继续严格按照法律规定审查格式条款的有效性，并通过个案裁判推动市场环境的优化和法律制度的进步。只有这样，才能实现真正的“公平交易”，维护消费者权益，促进市场经济健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）