北京盛鑫鸿利企业管理有限公司融创保障性租赁住房价格的法律合规与政策解读

随着我国城市化进程的加快，住房问题成为社会各界关注的焦点。特别是在一线城市，房价居高不下，使得许多年轻群体和中低收入家庭难以负担高昂的购房成本，这不仅影响了社会的和谐稳定，也在一定程度上制约了经济的发展。在此背景下，政府逐步加强了对租赁市场的规范与引导，并推出了一系列政策支持住房租赁市场的发展，尤其是保障性租赁住房的建设。融创集团作为国内领先的房地产开发企业，在积极响应国家号召的也面临着如何合规经营、如何制定合理的租金价格等问题。

重点分析融创保障性租赁住房的价格制定机制，结合相关政策法规和司法实践，探讨其法律合规路径，并对未来的政策走向进行展望。

保障性租赁住房的概念与特点

需要明确的是保障性租赁住房。保障性租赁住房是指政府或企业提供的、面向特定人群出租的具有适度价格限制的商品房，旨在缓解进城务工人员和新就业无房职工等群体的阶段性住房困难。这类住房的特点是租金稳定、低于市场价格且提供长期租赁合同。

与普通商品住房不同，保障性租赁住房在供应对象、土地政策、建设标准等方面都有一套特殊的政策体系支持。在土地供应方面，政府通常会安排国有建设用地用于保障性租赁住房的建设，并通过土地价格优惠和税收减免等措施降低房企的开发建设成本；在租金定价方面，则要求企业根据市场情况和社会承受能力制定合理的租金水平。

融创保障性租赁住房价格的法律合规与政策解读 图1

融创保障性租赁住房价格的合规路径

(一) 政策解读与合规依据

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发 [2021] 23号）对保障性租赁住房的价格机制做出了明确规定，指出要根据经济发展水平和居民承受能力确定租金价格，并建立动态调整机制。

具体到融创的实践中，应当严格遵循相关政策要求，合理测算建设成本、运营成本等因素，制定科学的租金定价方案。企业还需要与地方政府加强沟通协调，确保项目选址合理，并在周边配套设施等方面满足入住家庭的基本生活需求。

(二) 租金价格的确定机制

根据《意见》的要求，保障性租赁住房租金应执行政府指导价，且不得高于同地段市场平均租金的一定比例。这个上限的具体数值由地方政府根据当地实际情况确定。

在融创实践中，企业需要结合项目的地理位置、周边设施等因素对市场价格进行充分调查，并参考政府部门发布的指导价格区间来制定具体的租金标准。在某一线城市，如果市场平均租金为每月每平方米10元，则保障性租赁住房的租金可以设定在80元以下。

企业的定价方案还需要提交相关部门审核备案，并接受监管机构的动态监测。一旦发现市场价格出现较大波动，企业需要及时调整租金水平以确保其合理性。

(三) 价格调整的合规程序

根据《意见》的要求，保障性租赁住房的租金实行动态调整机制，通常每两年评估一次或按市场供需变化进行适时调整。

企业在制定调整方案时应当遵循以下程序：

1. 委托第三方专业机构对租赁市场价格进行评估。

2. 召开座谈会或听证会听取租客代表和相关方意见。

3. 将调整方案报当地住建部门备案，并通过企业官网等渠道向社会公开。

企业在调整租金时必须确保调价幅度合理且符合相关政策要求。《上海市住房租赁市场健康发展若干规定》明确指出，保障性租赁住房的年涨幅不得超过5%。

融创在实践中的探索与经验

(一) 土地获得模式的创新

为了降低建设成本，融创采用了多种土地获取模式：

1. 利用自有土地进行开发：这种模式下，企业的土地成本较低，但需要占用大量资金用于前期开发。

2. 与政府合作开发：通过PPP等模式参与保障性租赁住房的建设，可以有效分担企业的资金压力。

(二) 运营管理模式的优化

1. 标准化管理：

制定统一的房屋维修标准和物业收费标准

建立完善的租客信息登记制度

严格控制入住人数，确保人均居住面积达标

2. 租赁周期管理：

融创保障性租赁住房价格的法律合规与政策解读 图2

提供35年的长期租赁合同

设置合理的退租条款，保障双方权益

制定灵活的租金支付方式（如按月、季度支付）

(三) 社会责任的履行

融创积极响应国家号召，在产品设计和服务模式上体现了很强的社会责任感：

1. 针对不同收入人群制定分级定价策略

2. 提供必要的生活配套服务，如社区便利店、健身设施等

3. 积极参与政府组织的公共宣传活动，提高保障性租赁住房的社会认知度

面临的法律风险与合规建议

(一) 各类法律风险

1. 政策风险：

由于保障性租赁住房项目具有较强政策依赖性，未来如果国家政策出现调整，可能会影响项目的收益

2. 刑事法律风险：

如果企业故意制定过高的租金或进行价格操纵，可能会触犯《中华人民共和国刑法》的相关规定

3. 民商事纠纷风险：

租客之间因居住权益产生的争议

与合作伙伴的合同纠纷

(二) 风险防范措施

1. 建立完善的政策跟踪机制：

设立专门部门负责收集和解读相关政策文件

定期组织培训，提高全体员工的合规意识

2. 加强内部-controls：

制定详细的价格制定和调整操作规程

建立独立的监督机构对定价过程进行定期检查

3. 提高租赁合同的规范性：

使用标准化的格式合同，并经法律顾问审核

在合同中明确双方的权利义务，避免产生争议

未来发展的政策建议

1. 加强立法建设：

尽快出台《住房租赁条例》，为保障性租赁住房的发展提供更完善的法律依据

2. 完善监管体系：

建立统一的租金监测平台，实现信息共享和动态监管

3. 政策支持力度要更大：

在土地供应、金融支持等方面给予更多优惠

4. 加强市场培育：

鼓励更多企业参与保障性租赁住房建设

提高公众对保障性租赁住房的认知度，消除社会偏见

保障性租赁住房作为解决城市住房问题的重要途径，在未来将发挥越来越重要的作用。融创集团在这一领域的探索和实践不仅体现了企业的社会责任感，也为整个行业树立了良好的示范效应。

企业在发展过程中必须严格遵守国家的法律法规，科学合理地制定租金价格，确保项目可持续发展的切实履行好服务社会的责任。这不仅是对企业自身发展的要求，更是对推动实现全体人民住有所居目标的重要支持。

期待融创能够继续在保障性租赁住房领域发挥引领作用，并与社会各界共同努力，为我国住房制度的完善和新型城镇化战略的实施贡献力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）