北京盛鑫鸿利企业管理有限公司房屋带物租赁：法律框架与实践要点分析

“房屋带物租赁”作为一种新型的租赁模式，在中国房地产市场逐渐崭露头角。这种租赁模式不仅改变了传统的“只租房屋”的单一形式，还将与房屋相关的物品一并出租给承租人使用，极大地提升了居住体验和便利性。由于相关法律法规尚未完全覆盖这一新兴领域，实践中仍存在诸多法律风险和争议点。从法律行业的视角出发，系统分析“房屋带物租赁”的法律框架、合同要点以及实践中的风险防范措施，为从业者提供有益参考。

“房屋带物租赁”的定义与特点

“房屋带物租赁”，是指在房屋租赁关系中，出租人不仅将其所有的房屋出租给承租人使用，还将该房屋内的一部分或全部物品（如家具、家电、装饰品等）出租给承租人使用。这种租赁模式相较于传统的“毛坯房”或“简单装修”的租赁方式，具有以下特点：

房屋带物租赁：法律框架与实践要点分析 图1

1. 附加性

房屋带物租赁将物品的使用权与房屋的使用权一并出租，形成了一种“打包式”的租赁关系。这不仅减少了承租人的前期投入，也为出租人提供了额外的租金收益来源。

2. 便利性

承租人可以直接入住带有家具、家电和装饰品的房屋，无需自行采购相关物品，极大地提升了居住体验。这种模式特别适合那些追求便捷生活的年轻群体或短期租赁需求者（如背包客）。

3. 复杂性

由于涉及的物品种类繁多且价值不一，房屋带物租赁在合同签订、权利义务划分以及纠纷解决等方面均具有较高的复杂性。尤其是当租赁关系终止时，如何处理物品的归属及损坏赔偿问题，往往成为双方争议的焦点。

“房屋带物租赁”的法律框架

在中国，房屋租赁活动主要受到《中华人民共和国合同法》（已废止）[1]、《中华人民共和国民法典》以及地方性法规的调整。针对“房屋带物租赁”，相关法律法规并未单独制定专门条款。在实践中需要结合合同自由原则和相关法律规定进行分析。

1. 合同的合法性与效力

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”此处的“租赁物”不仅包括房屋本身，也应涵盖与房屋不可分割的物品（如智能家居设备）。在法律框架下，房屋带物租赁合同具有合法性，只要双方意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定。

2. 物品的所有权归属

在房屋带物租赁关系中，出租人将物品一并出租给承租人使用，但所有权仍归属于出租人。这一点在《中华人民共和国民法典》第七百二十条中有明确规定：“租赁物在租赁期间内发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力。”即使物品被用于抵债或其他原因发生所有权转移，租赁关系仍然有效。

3. 损坏与赔偿问题

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，承租人应当妥善保管和使用租赁物，并在租赁期届满时返还。如果承租人在使用过程中损坏了物品，出租人有权要求其承担修复或赔偿责任。

“房屋带物租赁”的合同要点

为了避免因“房屋带物租赁”引发的法律纠纷，双方当事人应当在签订合明确以下事项：

1. 租赁物的具体范围

明确列明出租物品的种类、数量和品牌，避免模糊表述。

对于高价值物品（如艺术品、古董等），建议拍照或录像留存证据，并在合同中注明其价值。

2. 使用与维护条款

约定承租人应当妥善使用物品，并承担日常维护责任。

明确“正常使用”的范围，避免因承租人的不当行为导致物品损坏。

3. 物品的归还与续签

约定租赁期届满后，承租人应当将物品完好无损地返还出租人。

如果承租人有意部分或全部物品，可以协商签订买卖合同，明确价格和支付。

4. 损坏赔偿机制

设定合理的损坏赔偿标准，避免因修复费用过高引发争议。

可以约定押金作为物品损坏的担保，并在合同中详细说明押金的退还条件和程序。

“房屋带物租赁”的风险与防范

尽管“房屋带物租赁”为双方提供了更多的选择空间，但在实践中仍存在诸多法律风险，需引起高度重视：

1. 合同条款不明确

如果合同中未对物品的范围、使用限制和赔偿标准作出明确规定，容易引发争议。在签订合建议双方聘请专业律师或房地产经纪人参与谈判，确保条款全面且合法。

2. 物品损坏与丢失

承租人在使用过程中可能因疏忽或故意行为导致物品损坏甚至丢失，这将给出租人造成经济损失。为了降低风险，出租人可以：

安装监控设备，记录承租人的使用情况；

相关保险，转移部分风险至保险公司。

3. 租赁期满后的纠纷

租赁期届满后，如果双方因物品的归属或损坏问题未能达成一致，可能引发诉讼纠纷。为了避免这种情况，建议在合同中明确约定租赁期满时的处理，并通过公证机构对物品状态进行公证。

“房屋带物租赁”的发展前景与优化建议

随着生活水平的提高和租客需求的多样化，“房屋带物租赁”模式具有广阔的发展前景。要想实现规范化发展，仍需在以下方面作出努力：

1. 完善法律法规

建议立法部门针对“房屋带物租赁”制定专门的法律条款，明确相关权利义务关系，为实践提供更有力的法律依据。

2. 推广标准化合同

房地产中介行业协会可以牵头制定房屋带物租赁的标准合同范本，供从业者参考使用，降低因合同不规范引发的风险。

3. 培育租赁市场

鼓励专业化租赁企业（如长租公寓运营商）采用“房屋带物租赁”模式，通过规模化运营降低成本，提升服务质量，吸引更多租客参与。

房屋带物租赁：法律框架与实践要点分析 图2

“房屋带物租赁”作为一种新兴的租赁模式，既为出租人和承租人提供了更多选择空间，也带来了新的法律挑战。在实践中，双方需严格遵守相关法律规定，明确合同条款，降低法律风险。只有这样，“房屋带物租赁”才能在中国房地产市场中实现可持续发展，真正满足人民群众日益的美好居住需求。

[1]《中华人民共和国合同法》已由中国常务委员会于2020年12月26日废止。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）