小产权房夫妻共同财产认定及法律风险分析

在当代中国的城乡结合部和农村地区，小产权房屋作为一种特殊的不动产形式普遍存在。这些房屋虽然具有居住功能，但由于土地性质、权属不清等问题，在法律层面上存在诸多争议。特别是在婚姻家庭关系中，涉及小产权房的夫妻共同财产认定问题更是复杂多变。从法律角度出发，结合相关司法实践，对小产权房是否属于夫妻共同财产进行系统分析，并探讨其在离婚案件中的法律风险及应对策略。

小产权房？

“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋通常没有完整的国有土地使用证和房产证。由于我国土地制度的特殊性，农村集体土地所有权归农民集体所有，未经合法审批的城市建设用地扩张过程中，部分农村宅基地被用于商业开发，形成的“小产权房”。这些房屋在交易时往往无法取得正规的不动产权证书，因此在法律上存在很大的不确定性。

小产权房夫妻共同财产认定及法律风险分析 图1

夫妻共同财产的基本理论

根据《中华人民共和国民法典》千零六十二条的规定，夫妻共同财产是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方通过共同努力所获得的财产。具体包括：

小产权房夫妻共同财产认定及法律风险分析 图2

1.工资、奖金和其他收入；

2.生产、经营和投资的收益；

3.知识产权中的收益；

4.继承或赠与所得的财产（未明确归一方所有的部分）。

需要注意的是，婚前个人财产在婚后产生的孳息和自然增值，仍然属于原所有人所有；而共同管理所获收益则可能被认定为夫妻共同财产。

小产权房是否属于夫妻共同财产？

1. 当事人结婚时小产权房尚未建成

如果小产权房是在婚前已经开始建设但未完工，在婚姻存续期间完成建设并取得使用权，则需要综合考虑出资情况来判断。若一方在婚前已经签订购房合同或支付了大部分款项，即使婚后才办理权属登记，亦可能被认定为个人财产。

2. 婚姻关系存续期间购买的小产权房

如果小产权房是在婚姻存续期间购买的，则应当区分具体情况：

- 若双方共同出资购买，则可视为夫妻共同财产。

- 即使是以一方名义签订买卖合同或支付购房款，但如果另一方参与了实际管理和维护，则有可能被认定为共同共有。

3. 当事人死亡后的小产权房处理

在继承法框架下，若小产权房能够在法律程序上明确归属，则应按照遗嘱或法定继承进行分割。由于小产权房本身权属不清的问题，往往会导致遗产分配争议难以解决。

司法实践中的难点

1. 权属证明的缺失

在司法实践中，很多小产权房因未经合法审批、未缴纳土地出让金等原因无法办理房产证或国有土地使用证。这种情况下，法院通常会依据当事人提供的购房合同、付款凭证、居住证明等材料来综合认定房屋归属。

2. 出资情况的举证难度

夫妻共同财产认定的关键是明确资金来源和实际出资人。在小产权房购买过程中，若存在一方隐匿或转移资金的情况，则需要另一方提供充分证据以证明其对购房的贡献。

3. 土地性质的影响

由于农村集体土地所有权归农民集体所有，非集体经济组织成员通常不具备合法购买资格。若城市居民购买农村小产权房被认定为无效，则房屋的所有权可能无法得到法律保护，进而影响夫妻共同财产的划分。

实务建议

1. 及时确权：如果购买的小产权房可以补办相关手续，建议尽快完成土地和房产的合法登记。

2. 保留凭证：妥善保存购房合同、付款凭证及相关单据，在涉及离婚诉讼时作为证据使用。

3. 明确约定：若双方对小产权房归属有特别约定，可以通过婚前协议加以明确，以便在发生争议时有据可依。

随着城市化进程加快，大量农村集体土地上的房屋进入城市居民的生活领域。这类房产在婚姻关系中的法律属性问题，不仅涉及个人财产权益的保护，还可能影响社会稳定。希望本文对读者理解小产权房与夫妻共同财产的关系有所帮助，并为司法实践提供一定参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）